RENT TO BUY ALLOGGI SOCIALI

 

di Elisabetta Smaniotto

 

L’articolo 8 del DL n. 47/2014 (conv. con modificazioni dalla l. n. 80/2004), dopo aver previsto la possibilità per il conduttore di un «alloggio sociale» di riscattare l’unità immobiliare concessa in godimento, aveva rimesso al Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, il compito di emanare un decreto ad hoc nel quale disciplinare «le clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto, le tempistiche e gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto, nonché le modalità di determinazione e di fruizione del credito d'imposta». Questa regolamentazione ha visto la luce con il DM 21 giugno 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 183 del 7 agosto 2017.

La definizione di «alloggio sociale» si ricava nell’articolo 10, comma terzo, del DL 47/2014 (Piano Casa Renzi), che ricalca sostanzialmente il contenuto del DM 22 aprile 2008, e lo qualifica come «l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall'ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato».

Il provvedimento appena pubblicato introduce, con riferimento a qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in «alloggio sociale», comprese le relative pertinenze, il c.d. «rent to buy» (c.d. affitto per comprare) che consiste in una fattispecie già tipizzata nell’articolo 23 del DL n. 133/2014 (c.d. Sblocca Italia) con la quale è stata ammessa la possibilità di concedere, con effetti immediati, il «godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto».

Sulla scia di questa disciplina generale, applicabile a qualsiasi tipo di immobile, è stato ora regolamentato un settore, quello della concessione degli «alloggi sociali», che era ne privo, dal momento che le assegnazioni di tali beni ai conduttori (e la successiva facoltà di riscatto), trovava fonte nelle Convenzioni stipulate tra i Comuni e i soggetti beneficiari delle aree, nelle quali erano definite, non solo le agevolazioni sugli oneri di concessione, ma anche le modalità di utilizzo di dette aree e le regole per la concessione ai privati degli alloggi a costo contenuto.

Ebbene, il provvedimento delinea i criteri per la confezione delle clausole che deve avere un contratto di locazione con riscatto di alloggi sociali e prevede che il conduttore, che non deve essere proprietario, unitamente agli altri componenti del proprio nucleo familiare, di altra abitazione adeguata a soddisfare le esigenze del nucleo familiare, ubicata nel territorio regionale di appartenenza, possa acquistare la proprietà dell'unità immobiliare concessa in locazione, esercitando il diritto di riscatto, mediante trasmissione al locatore della relativa dichiarazione, da inviare tramite raccomandata con avviso di ricevimento o per posta elettronica certificata. L’atto di trasferimento dell’immobile deve poi essere formalizzato presso il notaio designato dal conduttore, entro centoventi giorni dal ricevimento della dichiarazione di riscatto e, una volta concluso, vincola il soggetto riscattante a non alienare l’unità immobiliare prima del decorso di cinque anni dalla data di comunicazione della volontà di riscattare.

Una simile possibilità è ammessa sul presupposto che il contratto sia stato trascritto nei pubblici registri per una durata massima di dieci anni e siano decorsi almeno sette anni dalla data di inizio della locazione, o sia decorso il diverso termine (non inferiore a sette anni) deciso dalle parti contraenti, entro dieci anni dall’inizio della locazione.

Nel contratto di locazione deve essere inoltre esplicitata la percentuale dei canoni di affitto, non inferiore al venti per cento, da imputare, in ipotesi di esercizio del diritto di riscatto, a prezzo del trasferimento, da determinare nel rispetto dei criteri individuati nelle convenzioni edilizie, ove sono fissati «i limiti massimi dei prezzi di cessione degli immobili ed i relativi canoni di locazione, al fine di tener conto delle finalità sociali» perseguite dal contratto; qualora siano stati erogati «contributi pubblici per la realizzazione dell'alloggio sociale», nelle convenzioni devono essere determinati anche i termini e le modalità «per la restituzione della quota di contributo pubblico da parte del beneficiario», «in relazione all'effettivo periodo di locazione».

È sempre possibile stipulare un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto la medesima unità negoziale, da trascrivere nei pubblici registri (articolo 2645 bis del Codice civile) e, quindi, nella forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata, nel quale deve però essere stabilito che il trasferimento definitivo non possa avvenire prima del decorso di sette anni dalla data di inizio della locazione, e nel quale deve essere fissata la quota parte dei canoni di locazione, scadenti dopo la data del preliminare stesso, da imputare al prezzo del trasferimento.

Infine, la stipula del contratto è ammessa a condizione sia cancellata l'eventuale ipoteca gravante sul bene, salva la possibilità per il conduttore di accollarsi il mutuo e purchè; prima del trasferimento della proprietà dell'immobile, il locatore produca la certificazione di agibilità dell’immobile.

 

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