domenica 23 ottobre 2016

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - NATURA CONTRATTUALE - TRASCRIZIONE AL FINE DELL'OPPONIBILITA'



(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 18 ottobre 2016, n. 21024)

La «previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli articoli 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale». Ne consegue che è essenziale dare pubblicità al regolamento di condominio avente natura contrattuale nel quale sono contenute limitazioni.
È quando chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 21024 del 18 ottobre 2016.
Il tema inerente l’opponibilità del regolamento di condominio contrattuale è assai dibattuto, tanto che la medesima Corte di Cassazione si è occupata di recente di un altro caso analogo a quello oggetto della sentenza in esame, nel quale si è pronunciata in modo esattamente opposto. Con sentenza del 28 settembre 2016, n. 19212, infatti, la Suprema Corte ha affermato che le «clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto» (si veda il notiziario Insignum n. 33/2016 del 2 ottobre 2016).
Ebbene, è evidente come non sia pacifica la possibilità di opporre il regolamento di condominio ove non sia eseguita la trascrizione nei pubblici registri cosicché, allo stato attuale appare senz’altro consigliabile aderire all’orientamento maggiormente restrittivo, che ritiene che la formalità pubblicitaria costituisca presupposto imprescindibile per recepire ed opporre le limitazioni al diritto di proprietà esclusiva e quelle inerenti la possibilità di modificare la destinazione d’uso di unità immobiliari.
Venendo a considerare nel dettaglio il caso analizzato dalla Suprema Corte con la sentenza n. 21024 del 18 ottobre 2016, si è trattato del divieto di adibire locali facenti parte di un condominio a bed and breakfast (e, analogamente, a case-famiglia, affittacamere, pensioni o alberghi): un condomino aveva impugnato una delibera dell’assemblea nella quale era stato integrato, a maggioranza, il regolamento di condominio recependo le limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, già contenute in un precedente regolamento condominiale di natura contrattuale. Ad avviso del condomino impugnante la sentenza del giudice di seconde cure, l’omessa trascrizione del regolamento condominiale originario, sebbene non avesse determinato l’invalidità o inefficacia delle clausole, aveva comunque determinato l’inopponibilità ai terzi acquirenti delle clausole limitative dei diritti dei singoli relative alle destinazioni delle loro unità abitative.
I giudici, rendendo il principio di diritto sopraindicato, concludono affermando che le limitazioni alle proprietà esclusive non sono qualificabili come obbligazioni propter rem, bensì, come vere e proprie servitù atipiche.